Сделки с недвижимостью
Для минимизации рисков и дальнейших юридически разбирательств, а также в случаях, указанных в законе, договор отчуждения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению.
При нотариальном удостоверении сделки, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки. Проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу. Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества. При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно.
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения указанного имущества. Если отчуждаемые объекты недвижимости находятся на территории разных субъектов Российской Федерации, то удостоверение договора производится нотариусом по месту нахождения любого из объектов.
Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сделка, равно как и документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении данного нотариального действия.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества. Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме. Договор дарения недвижимого имущества, равно как и переход права собственности на недвижимое имущество по договорам мены и купли-продажи, подлежат обязательной государственной регистрации.
ДЕЙСТВУЮЩЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, РЕГУЛИРУЮЩЕЕ ОТЧУЖДЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.
Составление договора купли-продажи недвижимости через нотариуса регламентируется родом законодательных актов:
- Основы законодательства РФ о нотариате
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
- Гражданский кодекс РФ
- Семейный кодекс РФ
ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА
Законодательством РФ обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.
- Договор ренты
- Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество
- Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст.54 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
- Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст.22 Федерального закона от 8 февраля 1998г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
- Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).
- Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).
- Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).
- Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст.926.1 ГК РФ).
- Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).
- Завещание (ст.1124 ГК РФ)
- Наследственный договор (ст.1140.1 ГК РФ)
- Брачный договор (ст.41 Семейного кодекса Российской Федерации).
- Соглашение об уплате алиментов (ст.100 Семейного кодекса Российской Федерации)
- Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст.21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью).
- Договор инвестиционного товарищества (ст.8 Федерального закона от 28 ноября 2011г. №335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).
- Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст.6 Федерального закона от 3 декабря 2011г. №380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).
- Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст.12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. №3800-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).
ЛЮБАЯ НОТАРИАЛЬНО ОФОРМЛЕННАЯ СДЕЛКА ИМЕЕТ ОГРОМНОЕ КОЛИЧЕСТВО ПЛЮСОВ ПО СРАВНЕНИЮ С ПРОСТОЙ ПИСЬМЕННОЙ СДЕЛКОЙ.
Покупка недвижимости через нотариуса практически лишена рисков, оформляются документы строго с законодательными нормами и признать сделку недействительной очень сложно. Нотариус в обязательном порядке проверяет, наложен ли арест на объект и покупатель убеждается в юридической чистоте объекта.
ИМУЩЕСТВЕННАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НОТАРИУСА ПО СДЕЛКЕ
Нотариус несет полную имущественную ответственность. Если по вине нотариуса причинен ущерб, то он будет полностью компенсирован. Возмещение причиненного нотариусом вреда гарантируется личным страхованием нотариуса, его личным имуществом, коллективным страхованием нотариальной палаты субъекта Российской Федерации и компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты. Нотариус обеспечит юридическую чистоту сделки. При удостоверении сделки он устанавливает волеизъявление лица, отсутствие пороков его воли, гарантирует наступление тех правовых последствий, которые соответствуют намерениям сторон. Нотариус обязан идентифицировать личности сторон, разъяснить существо совершаемой сделки и ее последствия, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Помимо вышеуказанных документов, нотариус вправе запросить стороны любые иные документы, необходимые для соблюдения «чистоты сделки».
НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛКИ
Основные документы, которые предоставляют стороны, указаны в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Список документов для оформления сделки / договора купли-продажи:
- Правоустанавливающий документ на отчуждаемый объект недвижимости (долю в праве на отчуждаемый объект недвижимости) – (договор приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены и т.д.)
- Форма 9 (срок действия 1 мес.)
- Выписка из ЕГРН на квартиру (заказывает нотариус)
- Документы, подтверждающие родственные отношения, если недвижимое имущество отчуждается между родственниками (супруги, полнородные братья и сестры, родители, дети), прилагать Свидетельства о рождении, о браке и т.д.
- Согласие супруга на продажу, если недвижимое имущество было куплено и продается в браке; согласие супруга на покупку, если покупается в браке.
- Свидетельство о заключении брака
- Отказ соседей, которые являются собственниками в коммунальной квартире, от преимущественного права покупки доли в квартиры.
- Заявление от всех зарегистрированных на момент отчуждения жилплощади лиц, о том, что они извещены об отчуждении.
- Разрешение Органов опеки и попечительства на продажу, если ребенок является собственником в отчуждаемой квартире (доле в праве на квартиру).
КАК МОЖНО ОСПОРИТЬ СДЕЛКУ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?
Оформленный договор через нотариуса купли-продажи недвижимости имеет определенные риски. Действующее законодательство предусматривает обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке.
- Сделка может быть оспорена доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
- Сделка может быть признана ничтожной – признаки ничтожности указаны в статьях 168-172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
- Сделка может быть расторгнута при существенном нарушении условий одной из сторон (ст.451 ГК РФ).