Договор купли-продажи квартиры

1. Правоустанавливающий документ на отчуждаемый объект недвижимости (долю в праве на отчуждаемый объект недвижимости) – (договор приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены и т.д.);
2. Форма 9 (срок действия 1 мес.);
3. Выписка из ЕГРН на квартиру (заказывает нотариус);
4. Документы, подтверждающие родственные отношения, если недвижимое имущество отчуждается между родственниками (супруги, полнородные братья и сестры, родители, дети), прилагать Свидетельства о рождении, о браке и т.д.;
5. Согласие супруга на продажу, если недвижимое имущество было куплено и продается в браке; согласие супруга на покупку, если покупается в браке;
6. Свидетельство о заключении брака;
7. Отказ соседей, которые являются собственниками в коммунальной квартире, от преимущественного права покупки доли в квартиры;
8. Заявление от всех зарегистрированных на момент отчуждения жилплощади лиц, о том, что они извещены об отчуждении;
9. Разрешение Органов опеки и попечительства на продажу, если ребенок является собственником в отчуждаемой квартире (доле в праве на квартиру).

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (Продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (Покупателю), а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

В РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки и все, что связано с землей, дома, квартиры, нежилые помещения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также вещи, подлежащие государственной регистрации.

Договор купли-продажи может быть заключен на продажу квартиры, имеющейся в наличии у Продавца в момент заключения договора, а также на квартиру, которая будет приобретена Продавцом в будущем.

• Граждане
• Юридические лица
• Другие субъекты гражданских прав, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.

В большинстве случаев в качестве Продавца выступает собственник недвижимости. Каких-либо ограничений по поводу Покупателей недвижимости гражданское законодательство РФ не содержит.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил о последствиях наблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 ГК РФ). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Существенными условиями договора продажи квартиры являются необходимые данные и условия, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. (ст.554 ГК РФ).

Кроме того, существенным условием является: условие о цене (п.1 ст.555 ГК РФ), условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (ст.558 ГК РФ).

1. Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. 549, 556 ГК РФ).
   Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. В этом случае применяются общие положения о договоре купли-продажи (ст.463 ГК РФ).
2. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст.557 ГК РФ). При неисполнении данной обязанной продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о договоре купли-продажи (ст.475 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить объект недвижимости в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Необходимое условие – указание в договоре ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц (например, право ограниченного пользования земельным участком в границах охранной зоны линий электропередач на всей протяженности).

Ст.555 ГК РФ:

При продаже жилого дома (его части) или квартиры (ее части), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, существенным условием договора также является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости. В том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 55 ГК РФ). В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).

По общему правилу при продаже здания, сооружение или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 552 ГК РФ).