Договор купли-продажи квартиры

По договору купли-продажи квартиры одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену). Договор продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи влечет его недействительность.

Переход права собственности на квартиру по договору продажи квартиры к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи квартиры сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки. Их согласие понадобится также и в некоторых других случаях, например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. 1 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 г. N 13-П).

1. Предмет договора.

В договоре должны быть обязательно указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относится наименование помещения — квартира, ее точный адрес, кадастровый номер, количество комнат, общая и жилая площади (ст. 554 ГК РФ).

В договоре могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр. Все эти сведения отражены в выписке из ЕГРН и техническом паспорте, предоставляемых органами Росреестра и БТИ.

В договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т. д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

2. Цена договора.

Цена относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади.

Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

3. Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой.

Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (ст. ст. 558, 675 ГК РФ).

4. Передача квартиры.

Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать квартиру покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

5. Иные условия.

   5.1 Сведения о правоустанавливающих документах.

   В договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т. п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.

   5.2 Сведения об ограничениях.

   В договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны условия об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений.

   5.3 Условие об освобождении квартиры.

В договоре купли-продажи квартиры возможно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи освободят квартиру, снимутся с регистрационного учета и передадут квартиру покупателю.