Договор купли-продажи доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире

Собственник доли квартиры (комнаты) вправе заключить договор купли-продажи при соблюдении правил, установленных ст. 250 ГК РФ, а именно распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В случае продажи доли квартиры продавец обязан известить всех остальных участников долевой собственности.

Порядок заключения договора купли-продажи доли квартиры (комнаты)

Продавец обязан предоставить покупателю исчерпывающую информацию о продаваемом объекте, а именно подготовить правоустанавливающие документы. Такими документами могут быть:

• договор о приватизации;
• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• судебные решения о разделе имущества и т. д.

Если права на долю квартиры приобретались до июля 1998 года, то необходимо зарегистрировать в Росреестре ранее возникшее право. Также для продажи необходимо запросить выписку из ЕГРН подтверждающую отсутствие обременений на долю квартиры и указывающую на количество сособственников в квартире. Выписка подтверждает также отсутствие арестов и залогов.

В случае если собственником или сособственником доли квартиры является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, необходимо получить согласие на сделку органов опеки.

Продавец обязан получить форму 9 на долю квартиры, подтверждающую наличие или отсутствие прописанных лиц. В случае если к комнате остаются жить люди после подписания договора купли-продажи, их необходимо перечислить в договоре — ст. 558 ГК РФ.

Продавец при заключении договора купли-продажи доли квартиры обязан соблюдать правила преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Продавец обязан известить других участников долевой собственности (соседей) о такой продаже.

Другие участники долевой собственности (соседи) имеют право преимущественной покупки доли (комнаты):

• по той же цене;
• на прочих равных условиях.

Перед продажей доли квартиры, продавец обязан известить путём направления оферты — письменного уведомления о продаже, всех участников долевой собственности (соседей).

Письменное уведомление отправляется заказным письмом с описью вложений или самостоятельно Продавцом или через нотариуса или через сайт Росреестра. Также уведомление может быть лично вручено под подпись.

В оферте продавец обязан указать:

• стоимость доли;
• условия заключения договора;
• порядок отклика.

В течение 30 дней с момента получения оферты участники долевой собственности вправе приобрести продаваемую долю.

С 1 сентября 2013 года ГК РФ был дополнен ст. 165.1 «Юридические значимые действия», в соответствии с которой сообщение считается доставленными в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено — участнику долевой собственности (соседям), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или он с ним не ознакомился.

Участник общедолевой собственности несёт самостоятельно риск последствия неполучения оферты о продажи.

В договоре купли-продажи доли квартиры должны быть указаны:

• предмет договора: идентифицированные данные на долю (комнату), а именно площадь комнаты, номер комнаты, кадастровый номер доли квартиры;
• цена договора: цена за долю квартиры не может быть ниже цены указанной в оферте;
• условия оплаты денежных средств покупателем продавцу, порядок оплаты;
• условия передачи доли квартиры;
• условия и порядок проживания продавца;
• порядок снятия с регистрационного режима и порядок освобождения доли квартиры;
• условия подписания акта приема-передачи доли квартиры;
• иные условия по договору купли-продажи.

Преимущества оформления сделки через нотариуса:

1. Безопасность. Нотариус проводит комплексную правовую экспертизу, проверяет соблюдение требований ст. 250 ГКРФ, направляет уведомление всем участникам долевой собственности о намерении продавца продать долю, проверяет волеизъявление сторон.
2. Расчёты по сделке можно провести через депозитный счёт нотариуса.
3. Ускоренная регистрация перехода права собственности на продавца — 1 день.
4. Все необходимые документы к сделке, за исключением формы 9, собирает нотариус.