Договор залога недвижимости

Обязательное нотариальное удостоверение установлено в отношении залога недвижимости (ипотеки) и движимого имущества, если он обеспечивает обязательства, возникшие из нотариально удостоверенной сделки (ст. 340 ГК РФ).

Договор залога является двусторонней сделкой, в которой одна сторона является залогодателем, вторая — залогодержателем. При неисполнении обязательств последний приобретает право удовлетворения требований за счёт стоимости залога, поэтому договор является формой обеспечения обязательств.

Залогодержатель перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение, обеспеченного залогом требования. Договор залога недвижимости может быть составлен в простой письменной или нотариальной форме, при этом подписывается обеими сторонами.

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.

При заключении договора залога недвижимости залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя ото всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога. В случае неисполнения залогодателем этой обязанности, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Сторонами договора залога могут быть юридические и физические лица, залогодателем может быть третье лицо, например поручитель.

В договоре должны быть указаны:

• предмета залога;
• данные сторон, подписывающих договор;
• оценка имущества в денежном эквиваленте;
• существо, размер, срок выполнения обязательств, обеспечиваемого залогом;
• информация о том, у кого находится заложенное имущество.

Законодательство устанавливает различные виды залога:

1. Ипотека — залог недвижимого имущества. Законом установлено 2 вида ипотеки:
• ипотека в силу закона;
• ипотека по договору.
• Заклад. Например, автомобиль. До исполнения обязательства он может находиться у любой стороны. В договоре прописывается ответственность за порчу заклада.
• Залог товаров в обороте. Это может быть готовая продукция, сырье, комплектующие.
• Залог вещей в ломбарде.
• Залог ценных бумаг.

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан:

• застраховать от рисков утраты и повреждения имущества на сумму, не ниже размера обеспеченного залогом требования;
• пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с действующим законодательством;
• не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
• уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Залогодатель несёт риск случайной гибели или повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором залога недвижимости. По соглашению сторон предмет залога может быть заменён другим имуществом.