Договор купли-продажи квартиры

• Отказ соседей при продаже комнаты в коммунальной квартире
• Договор дарения комнаты
• Договор ренты
• Договор купли-продажи доли в квартире
• Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Сделка купли-продажи квартиры – это процесс перехода недвижимости от одного собственника к другому. При этом договор может быть заключен на продажу жилья, которое уже имеется у продавца в момент совершения сделки, а также на объект недвижимости, который только будет приобретен.

Особенности договора купли-продажи квартиры

Данный договор считается консенсуальным, то есть признается заключенным после достижения сторонами согласия по существенным условиям. К таковым относятся в том числе условия о предмете, о цене. При купле-продаже квартиры прописывается адрес, назначение, площадь и т. д. Отсутствие данной информации сделает сделку недействительной. Также он является взаимным (наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон) и возмездным.

Сторонами по договору могут быть:

• граждане;
• юридические лица;
• другие субъекты гражданских прав, которые обладают правосубъектностью.

В качестве продавца, как правило, выступает собственник. В любом случае договор купли-продажи объектов недвижимости должен заключаться в письменном виде. Несоблюдение письменной формы повлечет его недействительность.

Договор составляется в одном экземпляре. Он обязательно подписывается обеими сторонами. Переход права собственности на недвижимость подлежит регистрации. Зарегистрированное право на такое имущество и отказ в государственной регистрации могут оспариваться только в судебном порядке.

Права сторон соотносятся с обязанностями.

Обязанности продавца:

• Передать объект недвижимости покупателю. Передача происходит по передаточному документу, он подписывается обеими сторонами. Сразу после подписания обязательство считается исполненным.
• Передать недвижимое имущество надлежащего качества.
• Предоставить недвижимость в собственность свободной от права третьих лиц.

Продавец имеет право требовать оплаты недвижимого имущества согласно условиям договора.

Обязанности покупателя:

• Оплатить объект недвижимости согласно условиям сделки.
• Не уклоняться от государственной регистрации.
• Не уклоняться от подписания передаточного акта или другого документа о передаче квартиры.

Покупатель может потребовать предоставления недвижимого имущества на основании передаточного документа. Также в случае передачи продавцом недвижимости, которая не соответствует условиям договора о ее качестве, он имеет право требовать от продавца по собственному выбору:

• соразмерного уменьшения цены;
• безвозмездного устранения имеющихся недостатков недвижимости;
• возмещения собственных затрат на устранение недостатков;
• в случае существенного нарушения требований он может отказаться от выполнения договора и потребовать возврата денежной суммы, которая уже была выплачена.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче квартиры является отказом от исполнения договора. В данном случае применяются общие положения о купле-продаже, которые закреплены с ст. 463 ГК РФ.

Цели нотариального оформления

Для снижения рисков, а также в случаях, прямо предусмотренных законом, купля-продажа недвижимости выполняется через нотариуса.

Отдельного внимания заслуживают сделки с обременением (ограничением права собственности на недвижимость, которое исходит от тех, кто не является собственником, в том числе от кредиторов, родственников и т. д.). Данные лица могут иметь определенные права в отношении объекта недвижимости.

Обременения, которые регистрируются в Росреестре:

• недвижимость заложена банку по договору ипотеки;
• квартира продается в рассрочку;
• наличие договора доверительного управления, пожизненного содержания с иждивением;
• наложение ареста по решению суда.

Обременения, которые не регистрируются в Росреестре:

• наследование (один наследник является собственником квартиры, другой наследник не успел реализовать свое право на нее);
• права супруга на общую недвижимость (если она оформлена на одного из супругов);
• преимущественная покупка доли (если долю продают без согласия остальных владельцев).

Продать квартиру с обременением можно (кроме случаев, когда на нее наложен арест). Но оно обязательно должно отражаться в договоре. Продавец может снять его перед продажей. Если обременения зарегистрированы, тогда собственник обращается в Росреестр с соответствующим заявлением (ограничение снимается, если есть все основания для этого). Если оно не регистрируется, тогда продавец самостоятельно должен устранить все причины, по которым другие лица предъявляют свои права (например, выписать остальных членов семьи).

Участие нотариуса при оформлении такого договора обязательно в следующих случаях:

• при продаже долей в квартире;
• если сделка происходит с участием недееспособного либо несовершеннолетнего лица;
• в случае купли-продажи по договору ренты.

При отсутствии нотариального удостоверения в вышеперечисленных случаях Росреестр откажет в государственной регистрации.

В любом случае нотариальное удостоверение такой сделки указывает на проверку ее законности (проверяется в том числе и способность сторон совершать подобные действия). В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате нотариус обязан разъяснить обеим сторонам смысл проекта сделки, проверить его на соответствие требованиям закона.

При обращении к нотариусу обе стороны экономят значительное количество времени. Чаще всего он самостоятельно разрабатывает текст договора, проводит юридические консультации с участниками сделки, выявляет имеющиеся запреты, залоги при купле-продажи недвижимости. Особое внимание уделяется проверке подлинности имеющихся документов.

Если сделка проводится с участием несовершеннолетнего либо недееспособного лица, нотариус также обязан установить факт согласия на заключение договора их законных представителей, органов опеки и попечительства.

Порядок продажи квартиры

Для начала сторонам нужно подготовить необходимые документы.

Для продавца:

• паспорт;
• справка о составе семьи;
• свидетельство о браке, если он находится в браке (нужно для подготовки согласия супруга на продажу недвижимости);
• свидетельство о рождении детей (если собственником является ребенок), разрешение органов опеки на продажу;
• документ, который устанавливает права на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• справка об отсутствии задолженности по ЖКУ.

Для покупателя:

• паспорт;
• свидетельство о браке, если он находится в браке (для подготовки согласия супруга на покупку недвижимости);
• документ о получении кредита либо об одобрении банка (при покупке квартиры в ипотеку).

Далее купля-продажа происходит в несколько этапов:

• Стороны приходят на консультацию, приносят имеющиеся документы. Нотариус должен опросить покупателя и продавца о достигнутых договоренностях. Также он принимает предоставленные документы для правового анализа. После этого назначается дата купли-продажи.
• Нотариус самостоятельно составляет договор. Чаще всего это занимает несколько дней.
• В назначенную дату купли-продажи стороны должны прийти лично (если продавец либо покупатель состоят в браке, тогда также приглашаются их супруги, чтобы оформить согласие на совершение сделки). Во время встречи нотариус обязательно проверяет дееспособность сторон, оглашает текст договора. Также на этом этапе проверяются все реквизиты и данные.
• Договор распечатывается на бланке установленной формы. Он подписывается обеими сторонами, удостоверяется нотариусом. Документ также закрепляется гербовой печатью.
• после оформления купля-продажа подлежит государственной регистрации в Росреестре. Нотариус направляет все необходимые документы в регистрирующий орган в электронном виде.

В Реестр обязательно вносятся сведения о новом собственнике квартиры. Также создается запись о правоустанавливающих документах.

Если вам необходимо грамотно составить договор купли-продажи квартиры, и при этом Вы хотите сэкономить свое время, обратитесь в нотариальную контору нотариуса Козлова Кирилла Викторовича. Наши специалисты обладают большим опытом в сфере нотариальных услуг. Мы поможем даже в сложных и нестандартных случаях.

Стоимость удостоверения и регистрации

Если договор купли-продажи удостоверяется в обязательном порядке, тогда стоимость услуг будет составлять 0,5 % от суммы сделки (цены квартиры, о которой договорились стороны и которая прописывается в договоре). Это правило предусмотрено ст. 333.24 НК РФ.

Важно отметить, что в соответствии со ст. 333.25 НК РФ при обязательном заверении стороны имеют право сами выбирать, какую стоимость брать как сумму сделки — рыночную или кадастровую. Но при этом придется предоставить нотариусу справки сразу по каждой из них.

При удостоверении договора в добровольном порядке, цена будет составлять определенный процент от кадастровой либо рыночной стоимости недвижимости. При этом первая представляет собой денежную сумму, которая устанавливается в ходе государственной кадастровой оценки. Рыночная стоимость – это та, о которой смогли договориться стороны, она указывается в договоре купли-продажи.

В связи с внесением изменений в законодательство с 1 февраля 2019 года нотариусы при удостоверении сделок, предметом которых являются объекты недвижимого имущества, обязаны отправлять в Росреестр в электронном виде заявление и документы для государственной регистрации прав, которые возникают на основании таких сделок. При этом нотариус должен направить документы в течение одного рабочего дня без взимания платы за эту услугу.

Стоимость услуг удостоверению договоров купли-продажи квартиры нотариусом