Договор об ипотеке недвижимости
Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.
Ипотечный кредит представляет собой кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: зданий, помещений, земельных участков и т. д.
Предмет договора ипотеки
По договору об ипотеке одна из сторон — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Форма договора ипотеки
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечёт его недействительность. Договор об ипотеке считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора ипотеки Долей в праве общей собственности на недвижимость.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора залога Долей в Обществах с ограниченной ответственностью.
Стороны договора ипотеки
Залогодатель — собственник имущества, закладывающий его по своему или чужому обязательству по договору залога.
Залогодержатель — кредитор, обладающий залоговым правом на имущество, предоставленным по договору залога. Залогодателем может быть сам должник или третье лицо.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки:
- Земельные участки.
- Предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
- Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
- Садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
- Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
- Машино-места.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, не может быть предметом договора ипотеки.
Особенности совершения исполнительной надписи по нотариально удостоверенным договорам ипотеке
- Совершение исполнительной надписи нотариуса допускается только по нотариально удостоверенным договорам.
- Если права залогодержателя удостоверены закладной, удовлетворение требований залогодержателя за счёт заложенного имущества, производится по исполнительной надписи, если таковое условие содержится как в закладной, так и в договоре об ипотеке, на основании которого выдаётся закладная. Такие договоры должны быть нотариально удостоверены.
Зачем нужен нотариус при договоре ипотеки
В первую очередь нотариус может снизить риски, как для Залогодателя, так и залогодержателя. Нотариус, удостоверяя сделку, совершает множество действий, которые исключают ничтожность сделки, снижают вероятность признания ее недействительной:
- изучает условия договора и подготавливает проект с учетом этих условий и соблюдения законодательства — это исключает ничтожность сделки (имущество, которое не может быть выделенное в натуре не может быть предметом договора ипотеки);
- отслеживает права супругов на закладываемое имущество, а именно согласие супруга за залог имущества, приобретённого в период брака, наличие брачного договора;
- если закладывается квартира, где сособственниками являются несовершеннолетние дети или они зарегистрированы в квартире, нотариус отслеживает законность такой сделки;
- проверяет действительность доверенностей, если сделка подписывается представителями;
- устанавливает и заверяет личности сторон, проверяет их полномочия;
- заказывает выписки из ЕГРН об отсутствии обременений на предмет залога на момент заключения договора;
- разъясняет сторонам смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь, что сделка действительно соответствует их намерениям;
- подаёт самостоятельно на государственную регистрацию договор об ипотеке;
- может проводить с согласия сторон видеофиксацию совершаемой сделки, что ещё больше повышает доказательственную базу в случае оспаривания сделки, удостоверенной нотариусом.